利回り10％でも赤字？表面利回りと実質利回り

押さえておきたいポイント

1. 表面利回り＝年間満室想定賃料÷物件価格。購入諸費用や運営費を含まない簡易指標です。
2. NOI（営業純利益）＝実際の賃料等の収入－運営経費。借入返済や減価償却を控除する前の指標です。
3. 実質利回りを比較する際は分母に購入諸費用を含めるか、経費の範囲を統一してください。
4. 例：物件価格5,000万円、満室年収500万円なら表面利回り10％。空室50万円・運営経費150万円ならNOIは300万円です。
5. 返済額が年間320万円なら、税金や設備更新前でも単年度の資金収支はマイナス20万円です。

実務での活用方法

投資判断では、物件資料の数字をそのまま採用せず、根拠となる契約書・支出明細・現地状況と照合することが大切です。想定条件を記録し、購入後も定期的に実績と比較しましょう。

特に、空室・修繕・金利・売却条件が同時に悪化するケースも考え、余裕資金を確保した計画を立ててください。条件が不明な項目は「未確認」として残し、専門家の調査につなげることが重要です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。税務・法令・融資条件は個別事情や改正により異なります。投資成果を保証するものではありません。